Academic Centre
Pašlaik daudzdzīvokļu apsaimniekošanas jautājumos, tostarp grāmatvedības uzskaitē, ir tie paši līdz galam neatbildētie un, iespējams, neizprastie jautājumi, kas bija aktuāli arī pirms 8 un vairāk gadiem. Protams, ir veiktas izmaiņas likumdošanā un tirgū parādījušies jauni informācijas tehnoloģiju risinājumi, tomēr visvairāk joprojām uztrauc vecie un bez risinājuma atstātie punkti, kas saistīti ar tādiem juridiskiem jautājumiem kā lielo apsaimniekotāju nesaimnieciskā rīcība, dzīvokļu īpašnieku vienaldzība, neapmeklējot sapulces, tādējādi nenodrošinot balsu vairākumu īpašnieku kopības sapulcēs un zaudējot iespēju saņemt Eiropas Savienības finansējumu renovācijai, kā arī pretrunīgā informācija presē, kas pauž kādu atsevišķu viedokli.
Situāciju valstī kopumā, radot daudzus neskaidrus jautājumus, sarežģī arī apstāklis, ka Latvijā ir valsts, pašvaldību un privatizētie dzīvokļi. Šīs jomas darbība regulēta gan kopīgos, gan atšķirīgos normatīvajos aktos, kuros noteiktas specifiskas prasības valsts un pašvaldību īpašumiem.
Rakstā aplūkošu privatizētos īpašumus, kur kāds no daudzdzīvokļu nama dzīvokļiem var piederēt arī pašvaldībai, tādējādi šajā gadījumā nosakot atšķirīgas prasības vairākos juridiskos jautājumos, piemēram, kopsapulču organizēšanā un lēmumu pieņemšanā, kad sapulcē jāaicina piedalīties pašvaldības pārstāvis. KĀ ORGANIZĒT NAMA APSAIMNIEKOŠANU Latvijā ir salīdzinoši daudz veidu, kā var organizēt daudzdzīvokļu nama apsaimniekošanas funkciju:
• pašvaldību sabiedrības;
• komercsabiedrības;
• biedrības, dzīvokļu īpašnieku biedrības;
• kooperatīvās sabiedrības;
• individuālie komersanti (IK);
namīpašnieki, pašnodarbinātas personas - saimnieciskās darbības veicēji. Protams, ir iespējams arī vēl kāds neminēts veids, tomēr jau norādītie apsaimniekošanas īstenošanas varianti liecina par dažādiem saimnieciskās darbības organizācijas risinājumiem, ko ietekmē apsaimniekotāja veiktās pamata un papildu funkcijas, darbinieku skaits, apsaimniekojamo dzīvokļu skaits u.c. Tomēr grāmatvedības (divkāršā ieraksta) uzskaitē saskatāmas vairākas kopīgas iezīmes. Svarīgi nošķirt, kas ir apsaimniekotāja saimnieciskā darbība un kas - starpniecības pakalpojumi, proti, kādus pakalpojumus sniedz pats apsaimniekotājs un kādus pakalpojumus viņš pērk no citiem uzņēmumiem.
Grāmatvedības uzskaites īpatnības atkarīgas no juridiskās vai fiziskās personas statusa un gada pārskata formas. ATBILSTOŠA KONTU PLĀNA IZVEIDE Pirmkārt, jāveic šo uzņēmējdarbības formu regulējošās likumdošanas izpēte. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ar vairākiem grozījumiem 2010., 2013., 2014. un 2015.gadā noteiktas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības, ko iedala: • obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās un
• citās pārvaldīšanas darbībās.
Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības ir:
• dzīvojamās mājas uzturēšana, kas ietver dzīvojamās mājas sanitāro apkopi, mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanu (visi komunālie pakalpojumi), iekārtu un komunikāciju apsekošanu, apkopi un remontu, dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšanu un energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšanu;
• pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, kas ietver pārvaldīšanas darba un uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna sagatavošanu, attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošanu un finanšu uzskaites organizēšanu;
• mājas lietas vešana;
• līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;
• informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām. Citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši mājas īpašnieka gribai un maksātspējai, piemēram, mājas uzlabošana un attīstīšana.
Grāmatvedim atliek vien visus posteņus sagrupēt kontu plānā pa kontiem, lai atvieglotu darbu un būtu ērtāk sagatavot gada pārskatu, kas atšķiras biedrībā vai kooperatīvajā sabiedrībā, SIA vai IK. RĒĶINU SPECIFIKA Salīdzinoši sarežģīts un laikietilpīgs posms ir rēķinu sagatavošana, ko manā praksē biedrībās, kas katra apsaimnieko savu daudzdzīvokļu namu, veic pārvaldnieks. Sākumā tam izmantoja "Excel" programmu, kam bija nepieciešams ilgāks laiks. Pašlaik, izmantojot īpašu komunālo rēķinu programmu, kas paredz ūdens rādījumu elektronisku nodošanu un automātisku iekļaušanu rēķinos, atskaites no šīs rēķinu programmas grāmato grāmatvedības uzskaites programmā, neizdalot atsevišķus dzīvokļus, jo detalizētus pārskatus un atskaites iespējams ģenerēt komunālo rēķinu programmā. Jānorāda, ka Latvijā tiek piedāvāti dažādi komunālo rēķinu sagatavošanas risinājumi, kas mazām biedrībām nav lēts prieks. Piemēram, manā praksē programmas licence un programmas ieviešana maksā apmēram 1000 EUR (kopā ar pievienotās vērtības nodokli (PVN)) un ikmēneša maksa ir aptuveni 40 EUR (ar PVN). 7 gadu laikā esmu izmēģinājusi 2 dažādas programmas un iepazinusies ar 5, kuras būtībā ir gan līdzīgas, gan atšķirīgas, - vietējo programmētāju veidotas programmas, izmantojot gatavas platformas, "mākonī" vai cietajā diskā uzglabājamus datus, elastīgas un par dažādiem jauninājumiem un korekcijām rēķinos maksājumus pieprasošas programmas. APSAIMNIEKOTĀJA IEŅĒMUMI UN PVN Jau kopš 01.07.2016. PVN ir jāpiemēro dzīvojamo māju uzturēšanas un pārvaldīšanas pakalpojumiem, kas sniegti īpašniekiem; Pievienotās vērtības nodokļa likuma (PVN likums) izpratnē līdz 30.06.2016. minētie pakalpojumi bija ar PVN neapliekami darījumi. Tas nozīmē, ka neatkarīgi no mājas pārvaldnieka juridiskās formas (biedrība, kooperatīvā sabiedrība, pašvaldības kapitālsabiedrība, SIA vai fiziskā persona) mājas pārvaldniekam ir pienākums nodrošināt ar PVN apliekamo darījumu kopējās vērtības uzskaiti un reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā PVN maksātājam, pārsniedzot ar PVN apliekamo darījumu robežvērtību - 50 000 EUR (no 01.01.2018.-40 000 EUR), ieņēmumos ietverot gan apsaimniekošanas maksu, gan uzkrājumus remontdarbiem, bet neiekļaujot starpniecības pakalpojumus. Kā piemēru aplūkojot Rīgas pašvaldības apsaimniekotāju, secināms, ka daudzdzīvokļu namiem starpniecības pakalpojumi ir visi komunālie pakalpojumi (siltumenerģija - AS "RĪGAS SILTUMS", ūdens un kanalizācija - SIA "Rīgas ūdens", koplietošanas elektroenerģija - AS "Latvenergo" un atkritumu apsaimniekošana - vairāki uzņēmumi, tostarp SIA "Pilsētvides serviss", SIA "Eco Baltia vide" u.c). Citās pašvaldībās iespējami citi risinājumi, piemēram, apvienoti pakalpojumi no 1 komunālo pakalpojumu sniedzēja. VAI NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA PĀRVALDNIEKS DARBOJAS KĀ STARPNIEKS? PVN likuma (1.panta 26.punkts) termins "starpnieks" definēts kā nodokļa maksātājs, kas piedalās pakalpojumu sniegšanā vai preču piegādē, nekļūstot par šo preču īpašnieku vai faktisko pakalpojumu sniedzēju, lai īstenotu citu personu intereses pakalpojumu sniegšanas vai preču piegādes darījumos. Starpnieks izraksta nodokļa rēķinu un saņem atlīdzību tikai par savu sniegto starpniecības pakalpojumu, kas nozīmē, ka tikai starpniecības pakalpojums ir ar PVN apliekams ieņēmums. Ja nekustamā īpašuma pārvaldīšanas procesā puses vienojas, ka pārvaldnieks darbojas kā starpnieks starp faktiskajiem preču piegādātājiem un pakalpojumu sniedzējiem un patērētājiem, pārvaldnieks, kas ir reģistrēts nodokļa maksātājs, piemēro PVN tikai atlīdzībai par sniegto starpniecības pakalpojumu, t.i., kasiera atlīdzībai (ja tāda ir). Šajā gadījumā pārvaldnieka ar PVN apliekamie ieņēmumi ir tikai atlīdzība par sniegto starpniecības pakalpojumu (ja tāda ir) un viņam nav tiesību atskaitīt kā priekšnodokli PVN summu, kas norādīta no faktiskā preču piegādātāja vai pakalpojumu sniedzēja saņemtajā PVN rēķinā. Manuprāt, ir būtiski grāmatvedībā uzskatāmi un korekti parādīt visus izdevumus atbilstoši noslēgtajiem pakalpojumu līgumiem, lai būtu skaidri redzama starpnieka darbība, ja tāda ir. Pretējā gadījumā ir jāveic normatīvajos aktos noteiktās darbības par ieņēmumu uzskaiti un reģistrāciju PVN maksātāju reģistrā.
Rēķinā 2.piemērā izceltās pozīcijas (apsaimniekošanas maksa, maksas pakalpojums un uzkrājumi mājas remontdarbiem) ir ar PVN apliekami darījumi, ko iekasē par esošo mēnesi jeb rēķina izrakstīšanas mēnesi, savukārt komunālie pakalpojumi (par apkuri, atkritumu apsaimniekošanu, elektroenerģiju, ūdeni, kanalizāciju un ūdens uzsildīšanu, dvieļu žāvētāju vannas istabā), kas šajā gadījumā ir starpniecības pakalpojumi, aprēķināti un iekļauti rēķinos dzīvokļu īpašniekiem saskaņā ar preču un pakalpojumu piegādātāju sagatavotajiem rēķiniem par iepriekšējo periodu. Publicēts žurnālā "iFinanses" 2017.gada oktobrī.
Rakstā aplūkošu privatizētos īpašumus, kur kāds no daudzdzīvokļu nama dzīvokļiem var piederēt arī pašvaldībai, tādējādi šajā gadījumā nosakot atšķirīgas prasības vairākos juridiskos jautājumos, piemēram, kopsapulču organizēšanā un lēmumu pieņemšanā, kad sapulcē jāaicina piedalīties pašvaldības pārstāvis. KĀ ORGANIZĒT NAMA APSAIMNIEKOŠANU Latvijā ir salīdzinoši daudz veidu, kā var organizēt daudzdzīvokļu nama apsaimniekošanas funkciju:
• pašvaldību sabiedrības;
• komercsabiedrības;
• biedrības, dzīvokļu īpašnieku biedrības;
• kooperatīvās sabiedrības;
• individuālie komersanti (IK);
namīpašnieki, pašnodarbinātas personas - saimnieciskās darbības veicēji. Protams, ir iespējams arī vēl kāds neminēts veids, tomēr jau norādītie apsaimniekošanas īstenošanas varianti liecina par dažādiem saimnieciskās darbības organizācijas risinājumiem, ko ietekmē apsaimniekotāja veiktās pamata un papildu funkcijas, darbinieku skaits, apsaimniekojamo dzīvokļu skaits u.c. Tomēr grāmatvedības (divkāršā ieraksta) uzskaitē saskatāmas vairākas kopīgas iezīmes. Svarīgi nošķirt, kas ir apsaimniekotāja saimnieciskā darbība un kas - starpniecības pakalpojumi, proti, kādus pakalpojumus sniedz pats apsaimniekotājs un kādus pakalpojumus viņš pērk no citiem uzņēmumiem.
Grāmatvedības uzskaites īpatnības atkarīgas no juridiskās vai fiziskās personas statusa un gada pārskata formas. ATBILSTOŠA KONTU PLĀNA IZVEIDE Pirmkārt, jāveic šo uzņēmējdarbības formu regulējošās likumdošanas izpēte. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ar vairākiem grozījumiem 2010., 2013., 2014. un 2015.gadā noteiktas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības, ko iedala: • obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās un
• citās pārvaldīšanas darbībās.
Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības ir:
• dzīvojamās mājas uzturēšana, kas ietver dzīvojamās mājas sanitāro apkopi, mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanu (visi komunālie pakalpojumi), iekārtu un komunikāciju apsekošanu, apkopi un remontu, dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšanu un energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšanu;
• pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, kas ietver pārvaldīšanas darba un uzturēšanai nepieciešamo pasākumu plāna sagatavošanu, attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošanu un finanšu uzskaites organizēšanu;
• mājas lietas vešana;
• līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;
• informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām. Citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši mājas īpašnieka gribai un maksātspējai, piemēram, mājas uzlabošana un attīstīšana.
Grāmatvedim atliek vien visus posteņus sagrupēt kontu plānā pa kontiem, lai atvieglotu darbu un būtu ērtāk sagatavot gada pārskatu, kas atšķiras biedrībā vai kooperatīvajā sabiedrībā, SIA vai IK. RĒĶINU SPECIFIKA Salīdzinoši sarežģīts un laikietilpīgs posms ir rēķinu sagatavošana, ko manā praksē biedrībās, kas katra apsaimnieko savu daudzdzīvokļu namu, veic pārvaldnieks. Sākumā tam izmantoja "Excel" programmu, kam bija nepieciešams ilgāks laiks. Pašlaik, izmantojot īpašu komunālo rēķinu programmu, kas paredz ūdens rādījumu elektronisku nodošanu un automātisku iekļaušanu rēķinos, atskaites no šīs rēķinu programmas grāmato grāmatvedības uzskaites programmā, neizdalot atsevišķus dzīvokļus, jo detalizētus pārskatus un atskaites iespējams ģenerēt komunālo rēķinu programmā. Jānorāda, ka Latvijā tiek piedāvāti dažādi komunālo rēķinu sagatavošanas risinājumi, kas mazām biedrībām nav lēts prieks. Piemēram, manā praksē programmas licence un programmas ieviešana maksā apmēram 1000 EUR (kopā ar pievienotās vērtības nodokli (PVN)) un ikmēneša maksa ir aptuveni 40 EUR (ar PVN). 7 gadu laikā esmu izmēģinājusi 2 dažādas programmas un iepazinusies ar 5, kuras būtībā ir gan līdzīgas, gan atšķirīgas, - vietējo programmētāju veidotas programmas, izmantojot gatavas platformas, "mākonī" vai cietajā diskā uzglabājamus datus, elastīgas un par dažādiem jauninājumiem un korekcijām rēķinos maksājumus pieprasošas programmas. APSAIMNIEKOTĀJA IEŅĒMUMI UN PVN Jau kopš 01.07.2016. PVN ir jāpiemēro dzīvojamo māju uzturēšanas un pārvaldīšanas pakalpojumiem, kas sniegti īpašniekiem; Pievienotās vērtības nodokļa likuma (PVN likums) izpratnē līdz 30.06.2016. minētie pakalpojumi bija ar PVN neapliekami darījumi. Tas nozīmē, ka neatkarīgi no mājas pārvaldnieka juridiskās formas (biedrība, kooperatīvā sabiedrība, pašvaldības kapitālsabiedrība, SIA vai fiziskā persona) mājas pārvaldniekam ir pienākums nodrošināt ar PVN apliekamo darījumu kopējās vērtības uzskaiti un reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā kā PVN maksātājam, pārsniedzot ar PVN apliekamo darījumu robežvērtību - 50 000 EUR (no 01.01.2018.-40 000 EUR), ieņēmumos ietverot gan apsaimniekošanas maksu, gan uzkrājumus remontdarbiem, bet neiekļaujot starpniecības pakalpojumus. Kā piemēru aplūkojot Rīgas pašvaldības apsaimniekotāju, secināms, ka daudzdzīvokļu namiem starpniecības pakalpojumi ir visi komunālie pakalpojumi (siltumenerģija - AS "RĪGAS SILTUMS", ūdens un kanalizācija - SIA "Rīgas ūdens", koplietošanas elektroenerģija - AS "Latvenergo" un atkritumu apsaimniekošana - vairāki uzņēmumi, tostarp SIA "Pilsētvides serviss", SIA "Eco Baltia vide" u.c). Citās pašvaldībās iespējami citi risinājumi, piemēram, apvienoti pakalpojumi no 1 komunālo pakalpojumu sniedzēja. VAI NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA PĀRVALDNIEKS DARBOJAS KĀ STARPNIEKS? PVN likuma (1.panta 26.punkts) termins "starpnieks" definēts kā nodokļa maksātājs, kas piedalās pakalpojumu sniegšanā vai preču piegādē, nekļūstot par šo preču īpašnieku vai faktisko pakalpojumu sniedzēju, lai īstenotu citu personu intereses pakalpojumu sniegšanas vai preču piegādes darījumos. Starpnieks izraksta nodokļa rēķinu un saņem atlīdzību tikai par savu sniegto starpniecības pakalpojumu, kas nozīmē, ka tikai starpniecības pakalpojums ir ar PVN apliekams ieņēmums. Ja nekustamā īpašuma pārvaldīšanas procesā puses vienojas, ka pārvaldnieks darbojas kā starpnieks starp faktiskajiem preču piegādātājiem un pakalpojumu sniedzējiem un patērētājiem, pārvaldnieks, kas ir reģistrēts nodokļa maksātājs, piemēro PVN tikai atlīdzībai par sniegto starpniecības pakalpojumu, t.i., kasiera atlīdzībai (ja tāda ir). Šajā gadījumā pārvaldnieka ar PVN apliekamie ieņēmumi ir tikai atlīdzība par sniegto starpniecības pakalpojumu (ja tāda ir) un viņam nav tiesību atskaitīt kā priekšnodokli PVN summu, kas norādīta no faktiskā preču piegādātāja vai pakalpojumu sniedzēja saņemtajā PVN rēķinā. Manuprāt, ir būtiski grāmatvedībā uzskatāmi un korekti parādīt visus izdevumus atbilstoši noslēgtajiem pakalpojumu līgumiem, lai būtu skaidri redzama starpnieka darbība, ja tāda ir. Pretējā gadījumā ir jāveic normatīvajos aktos noteiktās darbības par ieņēmumu uzskaiti un reģistrāciju PVN maksātāju reģistrā.
Rēķinā 2.piemērā izceltās pozīcijas (apsaimniekošanas maksa, maksas pakalpojums un uzkrājumi mājas remontdarbiem) ir ar PVN apliekami darījumi, ko iekasē par esošo mēnesi jeb rēķina izrakstīšanas mēnesi, savukārt komunālie pakalpojumi (par apkuri, atkritumu apsaimniekošanu, elektroenerģiju, ūdeni, kanalizāciju un ūdens uzsildīšanu, dvieļu žāvētāju vannas istabā), kas šajā gadījumā ir starpniecības pakalpojumi, aprēķināti un iekļauti rēķinos dzīvokļu īpašniekiem saskaņā ar preču un pakalpojumu piegādātāju sagatavotajiem rēķiniem par iepriekšējo periodu. Publicēts žurnālā "iFinanses" 2017.gada oktobrī.
